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    养老产业新方向:养老地产基金整合模式

    作者:  来源:新华网  日期:2014/10/23 

      11月8日,由福建省老龄事业发展基金会主办、中国闽商地产联盟联合主办、拓界资本承办、恒安集团特邀协办的首届福建省养老产业发展高峰论坛将于福州举办。本次论坛特邀养老产业权威机构、品牌房企、养老产业运营机构、国际优秀养老地产开发企业、省内外主流媒体共同分享国际优秀的养老地产案例,探讨中国养老地产的发展方向,解析养老地产基金整合模式。中国闽商地产联盟执行会长、拓界资本董事长林雄将发表题为《养老产业投资基金运营模式解读》的主题演讲。

     

      人口老龄化催生了养老服务业,国务院于2013年9月特地印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,动员社会力量参与养老产业,促进发展养老服务业。与发达国家相比,我国的养老产业才刚刚开始发展,尚无真正成熟的模式,目前,声称要进入这一行业的企业,大多与地产相关。近年来,随着养老地产的升温,房地产业内对于养老地产规划开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。

     

    养老地产

     

           中国主流的养老地产开发模式

     

      我国正值养老地产开发热潮,各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产,计划开发养老社区、养老公寓等产品。目前主流的养老地产开发模式有四大类型:

     

      第一,建设养老社区,或依托社区建设各类养老居住产品

     

      这是在目前国内的养老地产项目中,较为常见的一类开发形式。例如专门建设大型养老社区,在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。龙头房企万科在中国的近十座城市进行了养老住宅体系化实践。在上海,万科的养老住宅规划分为四个层次:成熟社区的老年会所建设;新型混合社区的养老组团;与政府合作,积极建设大型养老社区;在城市核心地段提供高端养老。

     

      第二,与社会公共配套设施、福利设施结合建设养老居住产品

     

      养老地产项目除了依托社区共同建设外,还可以与一些其他设施结合,共同进行建设,例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势,使养老产品和相关设施实现互惠互利。绿城定下的养老模式基调则是“学院式养老”,浙江乌镇雅园便是绿城这一思路下的首个实践成果。乌镇雅园的颐乐学院总建筑面积约3.5万平方米,依古代书院建筑形制布局,是整个项目的核心,住宅只是颐乐学院的配套。据了解,乌镇雅园一期已接近售罄,购房者多为桐乡本地人,也不乏周边的杭州人和上海人。

     

      第三,在商业地产、伊人影院地产中建设养老地产

     

      养老地产与伊人影院、商业地产共同开发,也是较为常见的一种形式。具体又分为在伊人影院风景区中开发养老居住产品、在商业地产中开发老年公寓两种模型。

     

      第四,与其他资源共建养老地产

     

      除上述几类开发模式之外,当前市场上还出现了很多其他形式。如利用险资投资养老地产、与护理服务业结合、利用独特资源转型开发养老地产、将旧的国有资产改造为老年设施等。

     

      远洋进入养老产业,采取的策略就是和国际知名养老服务商进行强强联合。位于北京的椿萱茂项目是远洋地产“跨洋合作”的首例,远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议,共同组建中外合资企业进行开发和经营。

     

      总的说来,目前中国养老地产的开发还处于探索阶段,各类开发模式主要围绕城市配套、社区开发、养老机构三个方面展开。2014年年初,福建省人民政府下发《关于加快发展养老服务业的实施意见》,就应对人口老龄化、加快全省养老服务业发展做了全面部署:到2020年,福建省要全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的养老服务体系。

     

      五大典型养老地产项目盈利模式

     

      销售住宅快速盈利,通过出售住宅产品快速回笼资金,与传统的出售产权房方式基本一致,通常是借养老地产之名进行房地产开发,资金周转快,风险小,是目前较为普遍的一种盈利方式。

     

      会员制盈利模式,以出租为主要经营方式,一般采用记名会员制形式,交纳一定数额的抵押金购得会员卡,每月交纳一定的管理费即可获得居住权利,记名会员卡可以继承和转让。

     

      逆抵押贷款购房,即老年人退休以后,从开发商处购买一套老年公寓,然后与开发商签定合同,每月由开发商支付给老人一定数量的生活费,直到老人去世,开发商返还剩余本金,住房归开发商所有。

     

      转让使用权模式,在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下,坚持买卖不破租赁原则,采取转让固定年限使用权的盈利模式,这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

     

      分散租赁模式,采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比较分散,有长有短,在这种模式下,一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发,将既得利润作为按股分红的盈利模式。

     

      养老产业新方向:养老地产基金整合模式

     

      为了积极应对人口老龄化,大力发展老龄养老产业,以实际的举措加快推进老龄产业的社会化、市场化进程,11月8日,中国闽商地产联盟与福建省老龄事业发展基金会将联合举办以“养老地产发展之路”为主题的第一届福建省养老产业发展高峰论坛。

     

      邀请政府单位、公益慈善机构、养老产业权威机构、品牌房企、养老产业运营机构、养老产业关联企业、国际优秀养老地产开发企业、省内外主流媒体等相关行业精英共同关注养老产业发展。邀请中国权威养老产业专家深度剖析中国养老产业发展现状和趋势,特邀美国优秀养老地产企业高管分享国际养老地产开发的成功经验,并举行爱心护理工程——慈善捐赠仪式、展示先进养老科技和优秀养老产品等精彩内容。

     

      本次论坛还将由中国闽商地产联盟执行会长、拓界资本董事长林雄带来主题演讲《养老产业投资基金运营模式解读》。在国家、省政府动员社会力量参与养老产业发展,鼓励投资老年产业的背景下,在福建省老龄事业发展基金会指导下,拓界(厦门)股权投资基金管理有限公司与福建省老龄事业发展基金会共同发起设立拓界养老产业股权投资基金,助推福建省养老地产的发展。拓界资本董事长林雄表示,政府鼓励社会资本力量兴办养老产业,拓界养老基金的运营模式契合了养老产业投资的产品设计灵活、涵盖面广、周期适中、收益较好几大特点。

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