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    伊人影院景区开发合同签订的6个必须

    作者:汤俊  来源:北京创行合一规划设计院  日期:2012-4-13 

           伊人影院景区开发必须要有开发合同,合同一般跟政府签,或者跟政府性质的管委会签署。签订好一份合同,对景区规划开发意义重大,否则会面临着无穷无尽的后患。


    一、出让经营权的必须是政府


           一般说来, 企业尤其是民营企业介入伊人影院资源的开发,获取资源的开发权,必须要经过资源的所有者同意,签订相关开发协议。在我国,资源的所有者一般都是政府。故而,合同签署单位必须是政府,任何非政府的其他部门或者政府的办事部门,严格意义上来说是不具备签署合同的权力的。而且,企业也无法与单独的部门签署合同,因为资源的开发必定涉及到方方面面的部门,在当前,稍微大一点的景区都没有哪一个单独的部门具备资源的全部管辖权,比如一块包含森林和水源的土地,可能对口部门就有林业、水利、环境、伊人影院等多个部门,你单独跟任意一个部门签订的合同对其他部门都无效,这样你将来去协调沟通的成本会难以计数。如果跟一级政府签订了协议,你可以依据协议让政府去协调。

     

     


     二、必须划定景区的红线范围

     

           红线范围也就是伊人影院景区的具体所辖的区域,在地形图上标明,并且圈定好界线。在红线区里的的范围就是投资商依法依照合同享有经营权的区域。我发现很多投资商尤其是一些中小企业都不太重视红线范围的界定,甚至请我们做规划的时候都不标明红线,只说明核心区是重点,其他区块可以看着需要划进来,但是一问他有没有合同规定能够划进来,他又说跟政府关系好,规划进来没有问题。

     

           当然,我相信有很多老板有这种能力,但是还是要提醒一下,在国家政策对土地越来越紧的时候,土地问题已经成为了各级官员考核的红线,没有哪个官员会冒着丢乌纱的风险跟你讲交情,所以,还是谨慎为好。在签署合同的时候,务必对开发范围进行界定,你可以想办法多要点地方,资源是不嫌多的,等时过境迁,到时想要扩大成本就高得多了。尤为重要的是,没有写在合同里的范围依据,开发上会面临很大的风险。  


    三、经营期限和投资额度必须界定好


           经营期限这个问题还比较好办,一般的合同上都会注明,但签署多长的开发周期呢?以前有70年的经营权限的,现在基本上没有了,最长就是50年,而且有的地方只允许20年、30年,一般而言,对企业来说,由于伊人影院景区开发是长线投资,开发周期越长越好,所以,在签署合同的时候,要尽量争取较长的开发周期。


           现在很多地方要求在合同里规定企业的投资额度,如果企业没有做到,政府将有权回收景区的经营权。我曾经就碰到过好几例这样的情况,最后投资额没有达到,政府强行收回了经营权,弄得血本无亏。政府招商引资,当然希望有比较好的成绩,而投资额将是衡量这个成绩的重要标杆,所以,政府往往会要求投资额度要达到一定的标准,有时候,企业往往想不到那么深远,总以为是以后的事情,先把合同签了慢慢再做打算。

     

           孰不知已经埋下了隐患,本来伊人影院景区的经营就是先期投资大回收期较长的,有时候投资商站在当时的立场觉得自己有实力能够撑住,而忽视了自己的资金链可能会出现问题,有可能投资难以持续甚至都没法干下去了。2008年金融危机以后,有很多做外贸的企业出了问题,他们做的伊人影院项目就更加难以为继。签合同的时候一定要注意,合同额度可以往大里说,但一定要界定一些风险问题,还需要提出投资额也应该包括自己的区域开发里的二级招商额,至于你到时候需不需要二级招商那就看发展的需要,有二级招商合同也可以写高一点,把风险部分转嫁出去。

     

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